在美国与冠状病毒大流行作斗争之际，一个半月以来的国家紧急情况已经使美国经济停滞不前，房地产市场已经承受着前所未有健康危机的影响。
除了地产交易禁止当面展示、检查、评估和文件签售的地方政策外，购房者和卖房者都本能地在通常是繁忙的春季到来之前就撤出市场。
根据美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，2月至3月，现房销售下降了8.5%，尽管与去年同期相比，仍处于上升趋势，增幅很小，仅为0.8%。但这些数字反映了至少一个月前开始的交易的结束情况。由于房地产业存在数据滞后，可能直到今年初夏，新冠肺炎真正的当前效应才可能开始出现在统计数据中。
房地产信息公司Zillow的高级首席经济学家Skylar Olsen说：“我们现在正在经历的是一场诱导性衰退。因为冠状病毒是一种非常严重的公共健康风险。”
虽然与上一次衰退(始于过热的房地产市场)有所不同，但美国目前地产界的情况(即健康恐慌对房地产的影响)确实有先例，历史可以为未来的情况提供洞察。
由于冠状病毒的致命性，它的流行现在已经超过了以往疫病爆发的效应，这并没有促使美国和全球其他许多国家目前面临的封锁。以下是新冠病毒流行在当今房地产市场引发的后果与2009年猪流感和2003年SARS爆发的影响的对比，后者是新千年来第一次大流行病。我们必须有所警觉。
新冠肺炎VS猪流感
2009年春天，美国率先发现一种新型流感病毒H1N1，后来被称为猪流感。疾病控制和预防中心估计，在最初疫情爆发后的第一年，有6080万美国人感染，近30万人住院治疗，约12500人死亡。
从年初至今，截至2020年4月29日，在短短几个月的时间里，美国有超过100万例COVID-19阳性病例，近5.8万人死亡。
美国知名地产网站realtor.com经济研究主管哈维尔·维瓦斯(Javier Vivas)表示：“2009年，H1N1病毒的影响似乎相当局部。这种病毒在美国南方更为本地化。而在今天的情况下，几乎每个大城市都能看到这种情况。”
猪流感在一定程度上减缓了2009年6月结束的经济大衰退后房地产市场的复苏。在realtor.com上的一篇文章中，哈维尔·维瓦斯(Javier Vivas)写道，在H1N1病毒感染高峰出现9个月后，现有房屋销售量暴跌了两位数，这一暴跌持续了5个月。与此同时，库存增加，推低了价格。
在冠状病毒在美国传播仅两个月后，房屋销售就开始下降。由于卖家正在将房屋撤出市场，房价依然坚挺，这是为了避免邀请可能生病的陌生人进来。
哈维尔·维瓦斯(Javier Vivas)说：“有趣的是，这种病毒今天几乎改变了正常的动态，即使是在短期内。”“通常，在房地产领域，你会看到卖家在买家做出反应之后做出反应。而今天不同的是(卖家)不得不收回房源。事实上，卖家实际上是在买家之前做出反应，这使得今年的时间非常奇怪。”所以房价没有下降。
十年前，猪流感的经济后果与2008年颁布的购房者税收抵免政策的结束更加复杂，该政策旨在刺激住房活动，使首次购房者更能负担得起房产。此外，在美国刚刚开始复苏的大萧条时期，一些指标刚刚开始反弹。
今年，新冠病毒已经据称阻止了美国历史上最长的经济扩张时期。虽然一些经济学家曾预测2020年末或2021年初会出现衰退，但这场流行病已经触发了强制性衰退的开始(导致一个月内申请失业救济的人数达到2600万)，其持续时间可能会决定房地产市场反弹的速度。
哈维尔·维瓦斯(Javier Vivas)说：“即使在病毒袭击之前，我们就已经预料到了经济衰退，我们知道它将更接近于我们所称的正常衰退，在这种衰退中，你会看到指标逐渐减速。”。“然后你会看到房地产市场有所缓冲，但并非完全没有受到影响。”
他补充道：“由于与新冠病毒有关，卫生状况的严重性要大得多。但从经济角度讲，你可以看到经济复苏的速度要快得多，因为与10年前相比，在病毒袭击之前，美国房地产的基本面情况要好得多。”
新冠病毒VSSARS
以流行病蔓延的速度，新冠病毒引发了一场经济衰退，类似于2003年春季和初夏爆发的为期四个月的非典期间香港发生的快速衰退。
据当时的世界卫生组织称，首次在亚洲报道的非典在全球范围内感染了8000多人，在被遏制之前导致了近800人死亡。尽管与新冠病毒相比，非典的规模相形见绌，但社会措施及其对香港房地产市场的影响在某种程度上与当前的大流行趋势相吻合。
同时，与新冠病毒爆发之前的美国经济相似，香港经济在2003年初经历了一次扩张，失业率下降——在非典引发的衰退之前。Zillow报告称，在非典期间香港房价跌幅不大，而交易量大幅下降，因为居民通过回避旅行、餐馆和公共集会来实施社交隔绝。
Zillow的高级首席经济学家Skylar Olsen说：“尽管COVID-19和SARS在效力上有很大不同。我认为希望在于，至少从香港SARS疫情来看，经济衰退是一场诱导性衰退。这是一次发生得很快，恢复也很快。”
美国房地产市场的乐观情绪可能已经开始显现。据Zillow称，3月下半月待售房屋销售放缓，与2月相比仍大幅下滑，但截至4月19日的一周，待售房屋销售比前一周增长了6.2%。此外，尽管库存下降，但3月份房屋价值的中位数仍稳定在近25万美元，同比增长了4.1%。
