熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百四十九期(NO.249)
专栏内容提要：
关于中国房产、楼市、房价趋势的顶级思维整理(第一期)
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。
(独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号)
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。
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在中国要谈价值投资和资产品类，房产是永远绕不过去的。
这种现象已经和香港的餐饮，日本的“匠心”，美国的选股等等价值趋向行为成为了一种在不同国家的民众，对于“赚钱”这件事的群体拥护趋势了。
谈赚钱并没有什么不好意思的，货币是保障个体和家庭在一个社会环境中生存发展延续的最基本的流通资格。如何获取这样的资格，获得这样资格的程度和能力，在很大程度上，决定了个人和家庭的生活水平、发展空间和抗风险能力。
任何时代，都不会缺少对时代抱怨和错失时代机遇的人;
但是任何人，都不能阻挡一个时代的趋势、红利和风口的出现和作用。
这个系列的文章，就准备给各位读者朋友，分享一些非常重要，也是极其实用的，关于中国房产和楼市的重要思维，希望能够给能看到这篇文章的人，一些全新的价值观认知。
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
PS：本文为系列文章第一篇，共20个关于房产价值认知的顶级思维分析解读内容，分4期完成，每期5个。
如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。
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一、户籍，城市和房价的辩证关系：不开门，房子就不会值钱。
不知道大家有没有发现在中国，不管什么时期，什么城市，关于楼市和房产的调控政策中，都少不了一个关键词，那就是“户籍”这两个字?就以2020年最新的几个热门城市的调控政策为例：
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其实这种现象的背后，是对于炒房投机群体的标签化描述，那就是“外地人”。
和国际上其他国家和大部分地区不一样，中国特有的户籍制度，已经沿承了几千年，到了今天，这种户籍的作用和意义，仍然发挥着巨大的作用。
不吹不黑的说，炒房投机其实从本质上来说，就是一种最原始的财富差异下的跨地域资本收割模式。
而往往收割的对象，都是长期处于一个城市，土生土长的群体，也就是常说的“土著群体”。
别说一些小城市，就连中国房价最高的四个一线城市北广上深中，投资房产，倒卖盈利的，绝大多数，都不是土生土长的本地人。
深圳?别开玩笑了，这就完全是一个外来人组成的城市。
在房价上涨，城市繁华的趋势下，本地土著其实是在资本大潮下，最迟钝，也是反应最慢的群体。
通过中国在各个阶段对于楼市的调控和管理，再加上户籍政策的坚持坚固的背景下，可以看出一个很真实的结论，那就是户籍对于房产价值的影响，不能够被忽视。
理论上，只要解决城市之间跨越购房的行为，就能从根本上解决掉资本炒房问题，但同时，房产的价值就会发生贬值，因为失去了流动性。
大家试想一下，一个城市的房产，仅仅依赖本地人的需求，任你吹破天，房价能涨的动?
调控的意思很清晰，就是消灭不正常的购买力。消灭资本的移动性。
那对于买房这件事，有什么启示?
首先一些城市放开落户，无门槛落户的行为表现，核心就是为了创造新的购买力和锁定生产力。
其次是买房这件事在长远看来，就是和城市发展价值的一个捆绑，对于炒房投机这种搭顺风车的行为，绝对不会走的远。
最后，是优质城市和有投资价值的房产，都有这样的特性，那就是在这样的城市买房，就像进入了一个“只进不出”的围城空间。
在哪里买房，就捆绑户籍，在哪里投资，就捆绑户籍，以前是这样，以后还是这样。
管不住钱，管不住欲望，但是能用户籍，解决所有的问题。
房产价值越高的城市，户籍获得越难，就这么简单。
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二、决定一个城市楼市的真实行情和房产价值的，是什么?
如果一个城市和地区的投资热度和积极性很高，各种渠道的资本和群体都争相恐后的聚集，就能说明这个城市发展很好，价值可期?
不好意思，广东惠州，内蒙古鄂尔多斯，广州南沙新区，海南三亚，天津新城，都有过或者一直是这样的状态，再深入一点看，每一座城市，都有那么一阵楼市火爆的阶段。
如果一个城市和地区的新房价格屡创新高，就能说这个城市房产价值是持续增长的吗?
更不好意思了，随便找一个18线县城去看看，新房的价格只有涨没有跌的，但是这样的城市房产价值如何，那就不用多做评议了吧?
上面的两个现象，很容易给买房群体带来一种市场错觉和不理性的预期，也就是虚假繁荣带来的窥镜思维，根本无法理性客观的去认知一个城市的房产价值。
那么，该如何判断?细节往往藏在所有人都忽略的地方，那就是二手房市场。
对于一个城市一个地区的房产价值，最有参考意义的，就是二手房成交数量和一手房成交数量的关系。
如果要判断一个城市和地区的房地产市场是否成熟，最核心的标准，就是二手房的数量能够成为市场交易的主力。
没有流动性的房产，没有市场需求和交换的商品，和买材料自己盖房子没有什么区别。
决定房产真正价值的，不是新房价格，是二手房行情。
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三、经济带，都市圈，扩容，扩权……规划的理想，不能给房产增加价值。
地域独立发展和经济隔断，是中国城市发展的历史规律，而这个规律，是很多概念和理想难以改变和扭转的。
就连小到一个城市中，不同的行政区域，在经济发展和产业培育到税收创造上面，都讲究独门独户。
所以，跨行政区域的房产价值理念，都是狐假虎威和借势炒作。
这样的案例都让中国人用到国外了：新加坡旁的一座城……结果是马来西亚一个靠近新加坡的偏僻落后的小城市，隔海相望，一桥连接，但是中间那个跨国关卡，成了分隔房产价值的高压红线。
都说深圳什么人多地少，需要扩容扩权，才有更好的发展空间，未来一定要吞并周边的城市，形成什么都市圈一体化的，这话十年前就有了，十年以后的今天，除了被炒起来的临深房价，那些话都变成了没有变现的谎话。
除了一些大型的工厂和制造业外迁，说真的，深圳可以拿来开发住宅的土地和后备办法，其实还有很多。别的不说，光深圳边缘的空地，还能提供多少建筑空间，有空的当地朋友可以去看看。
就像中国香港，别说什么人多地少，不用填海，都有很多可以土地可以进行开发。
在2020年的今天，全中国，也就只有北上广深这四座一线城市，有可能，大家看清楚了，是有可能出现发展外溢，让周边的一些城市承接过渡，但是从人性角度来看，这种外溢其实是反人性的：都在我的行政范围内，为我创收，吸引劳动力和人才，增加我的房产需求价值是最好的!
让核心城市主动把优势资源转移到次能级城市?这完全违背城市发展规律嘛!
承接工业迁移，承接人口外溢，享受大城市资源外溢……从本质上看，像不像仰人鼻息，拾人牙慧，守株待兔，不劳而获的心态。
别说城市了，有这样心态的人，想发家致富都难。
除了四个一线城市，其他城市打造的什么都市圈，环杭，环成，环武汉等等的概念，都是为了炒作房价的伪命题和口号党。
宁要城里一张床，不要郊区一套房，放到今天来说，还是依然真理。
买房子买到这些概念的，需要用无限的时间，去填补和等待价值的空缺，而这个价值，是买房人真金白银填进去的。
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四、供过于求的地方，房子没有资产价值。
任何商品市场的供需关系，都是不对称的，特别在消费端，大概率是看不到真实的市场供需关系的。
但是买房者这件事上面，一个萝卜一个坑，稍微会算算的人，都能把供需看的七七八八。
所以，像一些人口持续流出的县城，一些人迹罕至的新区新城，还有一些常住人口稀少的特殊地区，往往在营销推广包装上面，是投注了大量的精力和物力的。
房子是不能离开人独立存在并且保证价值存在的。
所有商品的市场价格，都要受到供需关系的影响和钳制。
就算短期内用资金和虚假繁荣来支撑这个价格，也敌不过时间的考验。
在买房这件事上面，其实和做店面生意的一个规律有着非常异曲同工的味道：
转让费用高，咬咬牙，能经营，就是赚钱不轻松。
没有转让费，所有风险自己扛，赚不赚钱看运气。
换成买房这件事，应该对应什么样的规律呢?
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五、房子的资产属性“四大要素”
中国房子能被当做资产来看，肯定不是单纯的居住功能和使用价值能决定的，就像全国有名的北京老破小学区房，有多蛮横?
2019年双十一，阿里拍卖位于北京市西城区烂缦胡同一套5.6㎡老破小学区房，最终成交价为127.55万元，折合近23万元/㎡!比同地段普通商品房贵了一倍!
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5.6㎡?说句不客气的，可能连正常商品房里面的一个卧室都比这个要大吧?
这种房子，别说住了，恐怕连使用价值租赁价值都可以忽略不计了。
中国的房子真正具有资产属性，需要四大核心要素，那就是学区，交通，配套，还有地段。
学区就不用多说了，这个重要性只要有孩子的都懂。
交通对应的是地铁，公交车站等等交通设施。
配套涵盖生活必须的菜场，公园，超市，医院以及一切在城市中有价值的生活必须配套。
地段，其实是一个距离概念，指的是距离一个城市的绝对中心，最繁华的区域和主要工作集中地点的物理距离。
这四个要素，只要占了一项，那这个房子就会在价格表现中，得到附加值的加分。
如果一个都没有占到，那不好意思，这样的房子不仅自己住的不舒服，房产价值增长也会非常吃力，如果连居住价值都没有的房子，那这样的房子还能有什么价值呢?
现在有一些人，买房的时候挺会给自己找借口的，什么环境好以后留着养养老也好，又或者是距离远点没关系，反正自己有车，总是能给自己错误愚蠢的选择找到很多自我安慰的方式。
但是当这样的人真正体验过以后，开始后悔，最终醒悟过来反应过来想要卖掉置换更合适更有价值的房子时，就会发现，这样的房子，就算按照购入价打折亏本去卖，都无人问津。
价值投资，看的是价值本身，是真实存在并且大家都认可的价值，而不是自己以为，或者是安慰自己的理由，能当做价值。
买房子，不管刚需自住还是价值投资，首当其冲，不是对房子的印象和喜欢，而是先寻找看不见的价值因素。
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后续系列专栏内容预告：
文章标题：
关于中国房产价值认知的顶级思维梳理：贰
文章目录：
六、起点的高低和增长的空间：决定房产价值
七、资产投资的误区：纸面财富，镜花水月。
八、上桌打牌和旁观喧哗：看热闹的人，本身就是热闹的一部分。
九、真正的价值投资，永远不会在新房市场。
十、房产价值链的闭环，谁才是C位王者?
文章标题：
关于中国房产价值认知的顶级思维梳理：叁
文章目录：
十一、站岗要有耐心，踏空要敢承认：价值投资，都是长期主义
十二、价值投资，不能只在投资群体之间产生利润
十三、害死人的思维惯性和传统观念。
十四、圈子决定认知，认知决定结果。
十五、土著的优势，除了房产能够填平，其他都是笑话。
文章标题：
关于中国房产价值认知的顶级思维梳理：肆
文章目录：
十六、提前布局，是眼光。
十七、货币趋势和规律下的房产
十八、敬畏市场，敬畏资产
十九、房子，是阶层上升的硬通货
二十、一步到位，是理想，现实如何?
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