前几天四点老师发了篇任志强的文章。后台的粉丝们，对任志强出现了两极分化的评论。我还是希望大家在分析问题的时候，千万不要让情绪先入为主。即使是大家讨厌任志强，也应当分析一下，为什么他的话这么引起关注，他话里是不是有合理成分。
任志强的发言里，提到一个观点引发大家争论，他说如果减去地价，那么房价是不高的。这也说明，地价的持续上涨，给未来房价上涨一个非常强劲的动力。
最近和地王有关的新闻也比较多，小午就来梳理下：从土拍市场看，明年房价的走势，以及未来的资产配置思路。
尴尬的地王：去年热火朝天，今年不敢入市
去年，被人称之为“地王之年”。在整个大牛市下，房企在土拍市场杀红了眼，一窝蜂涌入土拍市场。这一年的地王也堪称历史之最，达到了350宗。
眼看一年过去了，这些本来应该开盘的地王怎么样了呢？CRIC在350宗地王里，选取了50个地王样本发现，50宗地王有14个还没开工，29个已经开工但是还没开盘的状态。也就是说，只有7个开盘了。而且受到备案价格的影响，只有4个项目处于保本状态。
这50个地王所在地，主要是广州、深圳、苏州、厦门等核心的一二线城市，这些城市楼市备案价格执行的非常严格，如果强行入市，必然亏损。
对于这个现象，有媒体评论说，要加快“地王”入市，地方政府不能放任开发商延迟入市，形成囤地的情况，更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。当然，也有网友们大力支持，后台不少粉丝评论说，要等着看地王们的“热闹”。
我个人反而觉得，加快地王入市，只能对市场起到反作用影响。首先，开发商拍地王，成本非常高。所以地王上建造的房子也是高端楼盘类型，并不能对当下的库存短缺市场提供供给。这就好比，一群干渴的人，需要用水解渴，而不是用昂贵的红酒。
其次，地王一旦入市，会不会因为限价又造成“日光盘”现象，给本来就对房价、敏感的市场造成恐慌呢？会不会拉高一些城市对高端楼盘的价格预期？大家希望房价下降的心态是可以理解的，但千万不要人云亦云，要相信ZF会有更合理、妥善的解决办法。
就在11月份，各省级国土资源部针对“坐地生财”、囤地倒地，拖欠地款的现象，开展住宅用地出让合同执行情况检查，并且将检查报告提交给国土资源部。所以因为供地短时间紧缺，倒逼房价上行的可能性也不大。
18年土地流拍可能更严重，2年内房价大涨前提不再
咱们国家各城市的房价早就不是铁板一块了。所以这里分析的是基本面的情况。
今年上半年，房企拿地还是比较激进的扩张策略。截至到9月份，20家品牌房企1-9月拿地金额同比超七成，面积超过1.8亿平米，同比去年超过67.9%。
但是由于楼市调控的严厉，下行预期不断加深，一二线城市出现了土地流拍的现象。
中原地产研究中心数据显示，截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗，其中一线城市北京1宗、广州2宗，合计数据同比上涨4成。
无论是资产配置，或者是刚需买房，地产情报站也是多次鼓励大家以一二线为先。因为一二线是优质资产，长期来看绝对可以保值增值。但下半年流拍的土地却是以一二线为主。这是一个非常值得警惕的信号。
对比2011年以来20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布，我们可以看到，虽然二线城市的占比逐渐减少，但拿地金额依然占到一半左右。这说明，二线城市依然是房企拿地的重点布局。
再来看千亿规模房企拿地的集中度，2017 年上半年规模房企的拿地面积已经占据三百城土地成交面积的 23%。
这两张图说明什么呢？在拿地的战略选择上，大房企的偏爱是一致的，流拍数量不断增加绝非偶然，开发商拿地开始变得谨慎小心。即使是一二线城市的土地，开发商也要再三抉择。说明他们对未来市场预估的悲观。
雪上加霜的是，开发商钱袋子也进一步收紧。前三季度整体房企的净负债率达100%，较16年上升约24个百分点，负债明显增加，房企经营性现金流净额在前三季度由正转负，体现在行业下行周期中，房企经营现金流状况已经开始出现压力。
我估计下半年的流拍仅仅是开始，明年的流拍现象，会进一步增加。考虑到从拿地到开盘的时间，那么明年、后年市场都不应该过分乐观。
从拿地看资产配置建议
以下，我们看看从开发商的拿地思路，能够得到哪些买房的经验借鉴。
当然，以下仅仅是我个人的看法：
1、买新房的话，越早买越好，因为好的地段总是优先开发。
虽然前文分析了近两年市场的下行，但从长远来看，房地产市场是没有问题的，上涨依然是长期趋势。如果说一个两个地王，那么可能是判断失误，但350个地王不可能全部疯掉，以命博运气——地价的上涨，确实也如任志强所说，会夯实未来房价上涨的基础。
基于这一点分析，买房还是要趁早。从土地开发角度来看依然如此。开发商拿地也是因为利润，所以开发商争抢的地段，也必然是当下最容易获得回报，市场相对成熟的地段。地段开发也是市中心——市中心边缘（近郊）——远郊的开发次序。好的地段总是优先开发。
2、从开发商拿地爱好看哪些城市房价未来会上涨
以上是top20房企1-10月份招拍挂拿地的分布区域。一个房企动向不能说明问题，但是业内典型的标杆房企都这么做，那么就很有参考意义。
我们看到，在今年拿地区域上，主要分布在中西部、长三角地区。西部地区拿地城市多，说明开发商对于西部楼市的认可。结合“一带一路”利好以及政策上对中西部的扶持，今后有可能中西部楼市房价会出现可观上涨。
同时，长三角区域也是开发商更看好的。说明大家对长三角城市群的发展很乐观，当地房地产市场的也相对更成熟、稳健。
表现在具体的城市上，就是（这里只说一二线）
中西部主要集中于重庆、郑州、贵阳、武汉、西安、成都等城市。
环渤海集中在北京、济南、石家庄、天津和青岛五个城市。
长三角集中在上海、南京、合肥、苏州、无锡、杭州等城市。
珠三角一线城市深圳、广州、二线城市福州和厦门、海口三个城市；
3、具体板块投资，参考万科拿地逻辑
万科拿地历来是非常稳健的。他不求赚的多，但是一定会活的长。
万科做了一个代表城市梯级模型。并且根据城市等级、功能做了细分：区域中心城市和区域重点城市，以反映各城市影响力差异。并且根据城市里接盘侠的人均财富水平做了排序。
从下图可以看到，哪些城市的接盘侠比较有购买实力。通过接盘侠的实力，我们也可以得知全国城市的资产配置顺序。
那么，具体到每个城市，如何选择板块呢？在三四线的中心城市，本着强者恒强的原则，选择主城区，资源和人口最聚集的地方，是拿地优选，也是我们买房的优选。
而强二三线城市、省会城市，因为主城区人口密集，配套成熟，已经不具备更好的房价上涨预期，那么取地机会（买房机会）在于距离市中心比较近，而且交通方便的近郊。
在一线城市，由于地价过高，人口过度密集。一线周边接壤的三四线城市，是有很好的市场机会。
这个思路，本质就是城市发展阶段的资产配置思路。
具体城市举例，如下所示。
