撰文:温开海来源:启星懂懂懂这么多年，房价翻了N倍，大多数时间都是涨的。买房的人不仅都赚钱了，而且还抢占了15%的富人榜单。
同样的本金，同一年买入，为什么有的人利润500%，为什么有的人只有200%，这是为什么呢?
很自然的我们就能想到，选错了城市，选的地段、买的小区不一样，没买住宅买了商铺公寓写字楼，甚至买了小产权。导致涨幅不一样。
第二条是租金:空置没有出租、签了长期租约房租没有每年按比例涨、装修花了太多钱导致租金收益减少。
我们都知道，房子的利润来源一共有三个:房价的涨幅和租金，也就是刚才举过的例子。第三个是杠杆。
举个简单的例子:2010年诸葛亮和隔壁老王买同时买同一个小区同户型的房子，房价200万。诸葛亮是土豪，全款买，隔壁老王首付80万贷款120万。2016年房价涨到600万:
诸葛亮赚了400万，收益率400万/200万=200%
隔壁老王月供30年，前七年付了38.8万利息，15万本金。利润600万-38.8万-80万=481.2万。
15万本金不是一次性付的，粗略按平均数算，8万的资金占用。
收益率=(600-38.8-80-8)/(80+8)=537.7%
隔壁老王不仅收益率赢了诸葛亮，绝对收益值也是赢的。原因很简单，就是用了杠杆。
看到这里会有两种声音，一:杠杆好牛逼啊，发财利器;二:杠杆也很危险啊，赔钱的时候赔的也更快。
是的，杠杆是魔鬼，也是天使。
到底要不要加杠杆，加多少杠杆是合适的?
我的答案肯定是要加杠杆的，房价涨幅和租金收益说起来也至少要两篇文章，今天这篇主要从杠杆，也就是房子金融属性的角度出发，探讨如何增加买房收益率，避免踩坑:
从金融属性的角度看，最受金融机构欢迎的抵押物，金融属性自然更好，那金融机构从那些角度评价房子的好坏呢:
1.位置
2.房龄
3.房屋类型
4.房屋(土地)性质
5.房屋状态、面积
6.是否学区
7.产权人身份、年龄
以上7类情况都有影响:
房子位置
找几份贷款审批文件来分析最直接有效，他们觉得可以抵押房贷的区域自然是比较保险的:
A银行:
B银行:
除密云、延庆、怀柔、平谷外，地铁沿线直线距离5公里范围内(房山直接长阳和良乡)
需要注意的是，随着城市的发展，原来不接受的区域现在被划了进来，比如大兴和顺义，原来比较有潜力的地区又被划了出去，比如二环内部分四合院和平房被列为古迹禁止拆迁改造。
房龄
也有银行和机构完全无视房龄，来者不拒，但是利率明显要比其他家高一些。
房屋类型
住宅被接受的程度最高，排序依次是:
住宅
70年公寓
别墅
商住公寓、写字楼
商铺
平房、厂房、土地、地下室、车库、配套公建等等。
E机构:
F机构:
G银行:
房屋状态、面积
50-150平米是安全面积
低于50平米很多银行拒绝
大于150平米会被降低抵押成数
大于200平米会被进一步降低成数
H银行:
抵押物房产面积:建筑面积≥25平方米;
这种算是比价友好的
J银行:
>50平米 200平米以上五成
房屋(土地)性质
用来盖房子的土地获取性质不同，然后才有了央产房、房改房、自建房、军产房、经适房、两限房、共有产权房、公租房等等
K银行:
抵押物性质:商用房(判定方式:契税单 或 水电煤账单)、住宅(不做自建房、宅基地、回迁房、临建房、央产房);
M银行:
是否学区、房屋状态
学区房房龄可以更长，正常按揭银行可以接受房龄35年的普通住宅，学区房可以延长到40年。
学区房抵押率会比普通住宅多5%-10%的抵押率。
N银行:
抵押物状况:包括但不限于产权不清晰、违章改建、出租状态租客拒签《承租人声明》、无出租状态抵押人拒签空白租赁合同或借款期内不出租承诺函、群租(含员工宿舍)、改建为N+1或以上房间(情节不严重视情况而定)、一房多证、查封房、历史保护文物、赌博/吸毒/嫖娼等不法现象;
产权人身份、年龄
O银行:
P银行:
产权人包含未成年人;
禁入行业:非法行业/职业、高风险职业、公检法单位、律师、保密单位、低俗娱乐业、潜在高风险行业、同业人员、涉及未结的司法案件者;福建人(莆田、宁德人不做;家庭成员中有自雇人士且涉及钢材、有色金属、石材、木材、光伏、建材行业)、非大陆籍人士;
Q银行:
个人贷款申请人以及抵押人准入条件
要求借款人为中国籍自然人(不受理港澳台同胞，公检法军人)
企业贷款申请人以及抵押人准入条件
1. 经工商行政管理机关或主管机关核准登记并年检通过的企(事)业法人、其他经济组织或者个体工商户，已发从事经营活动，经营情况正常。
2. 无不良信贷记录;
3.贷款申请企业与抵押企业有关联关系，或其实际控制人与个人抵押人有明确亲属关系
R银行:
借款人年龄:18-65岁;
1.借款人年龄18-22周岁，需父母共借;
2.借款人年龄60-65周岁，需儿女共借，若共借人已婚需双方出面;
3.年龄+贷款年限之和不超过65岁;
4.年龄+贷款年限之和超过60岁需儿女共借;
以上就是判断一套房子金融属性强弱的普适性标准，如果你想让自己的房产投资占用更少的资金，用好杠杆提高收益率，就要从这些方面衡量，实际操作中，是很难兼顾到各个方面的，没有完美的房子，但是策略可以不断优化，7方面的金融属性，加分项多一些，减分项少一点，盈利的概率就会大幅提高，比如:
用30岁个人的身份，买热点区域、房龄小于15年、面积90平的住宅
VS
用50岁加拿大籍华人身份，买怀柔雁西湖、面积400平米的商铺
这两种投资策略，收益率悬殊之大可想而知，我们只要尽量成为第一种，避免成为第二种即可(并没有歧视商铺和写字楼的意思，每一类房产类型都有金矿，只要思路完整，收益率一样会很高。)
挑选到合适的房子以后，选择还款方式也很重要，最好的答案是等额本息。
到底是选公积金、组合贷、商业按揭还是房产抵押贷款呢?
组合贷最好，前提是开发商和卖家同意使用才行得通。纯公积金适合贷款金额不超过120万的人群，要不会消耗太多的本金，导致杠杆率低。
房产抵押贷款虽然利息高，需要全款买到手以后再抵押贷款，也一样有用武之地:
适合没有首套首贷资格的人群，二套贷款首付比例太高，抵押贷可以破解。
碰到笋盘付全款房价会降很多，笋盘一般卖方急用钱又需要全款，全款买房+抵押贷也是值得的。
以公司名义买房、可以抵押贷，按揭是不可能的。
年龄比较大的买方，按揭贷款年限短，会导致月供奇高，抵押贷月还息到期一次还本金就不错。
文章开头的例子只是计算了正常持有到2016年的收益率，如果再算上中途二抵和阶段再抵押，隔壁老王的收益率还会进一步提高，因为贷出来的款可以用在别的地方，持有房产占用的投资本金变少甚至有可能变成负数。
实操中，要不要二押以及截断呢?
每个人的实际情况不同，不能一概而论，要不要二押和截断的平衡点:新贷出来的资金产生的收益，能不能覆盖倒腾贷款造成的磨损成本。
我们重新举个例子:5年前首付130万，贷款170万买一套市值300万的房子，5年后涨到600万，这样5年后的现在二抵大约能贷出来150万，二抵贷款磨损成本是2.5万，2.5万=150万的1.67%，分3年摊销的话每年0.56%，相当于贷款利率多出来0.56%，加上基础利率7.105%，最终年化成本约7.665%。
这个很好判断，7.665%的贷款成本，你用来买什么，预期收益高于12%就是值得的，8%——10%有点鸡肋。
截断再抵押能贷出来360万，中间的磨损成本不加过桥费用是3.6万，加过桥成本8万。年化贷款利率多出来0.33%或0.7%，再把按揭贷款截断后多支付的利息加上，最终年化成本约8.439%或8.809%。
这种稍微有点复杂，是4.9%继续再贷几年，等贷款本金和杠杆率进一步变小，还是现在就把150万成本4.9%的贷款变成360万年化8%+的贷款。终究有一年要做出决定的，不是这两年就是过两年。激进的可能早就换完啦，保守的需要过几年，攻守平衡的差不多要开始行动了。
以上就是关于房产投资方面，影响金融属性的因素和杠杆率的内容，希望对你有用。
不能让隔壁老王太嚣张。
