“甩手掌柜不好当，售后托管不靠谱。”有山东济南市民向《中国产经新闻》记者反映称，位于济南全福立交桥西侧的鹊华天禧mini公寓的第16层至21层是斯维登品牌公寓，采取售后托管的模式销售，吸引市民投资房产当“甩手掌柜”，用于经营斯维登酒店，且销售的是刚打地基的公寓楼，有归集投资户资金建房的嫌疑，将给投资户带来风险，埋下社会不稳定隐患。为此，记者分别于9月27日和11月14日先后两次实地查看究竟。
托管8年经营斯维登酒店
据悉，鹊华天禧mini公寓系由山东丰润置业有限公司投资、山东佰邦置业有限公司开发。9月27日，记者佯称投资买房前往mini公寓售楼处实地暗访，接待记者的是mini公寓销售主管魏冬。
据魏冬介绍，mini公寓共28层，16至21层实行售后托管，房屋用于开办斯维登品牌酒店，均价每平方米12500元。托管合同是跟运营商济南途乐置业顾问有限公司签订。托管期限是8年，托管方按月每套支付固定租金1200元，租金每3年递增一次，递增额度6%。特殊户型40平方米的每月租金1400元，50平方米的每月租金1400元。每套托管房每年给予业主20间(夜)的无偿居住权。销售方提供的《托管指南》也应证了魏冬的说法。
魏冬还说，现在正在开展交2.5万元抵5万元的购房优惠活动，交2.5万元定金后，5天内交齐全款或首付。
早在2010年，由中宣部、中央维稳办、最高人民法院、最高人民检察院、公安部等31部委联合组成的处置非法集资部际联席会议出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要》明确规定，“售后包租”是非法集资行为的主要表现，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。
《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。早在2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中亦规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”
未取得预售许可证竟公开叫卖
9月27日上午，记者在该项目施工现场看到，绿色防尘网覆盖在被圈围的mini公寓工地基坑上，一副停工的模样。在售楼大厅，记者从魏冬向记者展示的mini公寓相关建设手续看到，该项目国有土地使用权面积为10255平方米，地类用途为商务金融用地。《建设用地规划许可证》由济南市规划局于2015年8月19日颁发，规划建设规模为地上不大于3.605万平方米，地下不大于1.442万平方米。项目于2016年3月29日取得了《建设工程规划许可证》。
除此之外，记者并没有看到该项目的《建设工程施工许可证》。当问及缘何不见《建设工程施工许可证》时，魏冬解释说，只要有《国有土地使用证》就没有问题了，《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》好办。
11月14日中午，当记者再次来到mini公寓售楼处，看到mini公寓《建设工程施工许可证》黑白复印件已张贴上墙，发证时间为2017年9月30日，地上28层，地下2层。在施工现场，记者看到正在建设的地下部分。显然，尚不具备颁发商品房预售许可证的条件。
“国家三令五申禁止‘售后托管’，是基于售后托管尽管花样很多，其实质都是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，以加快开发资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。而且，2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，‘不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法有关规定处罚。’”鸿盛律师事务所程林律师在接受记者采访时表示，《合同法》第51条规定，违反法律法规强制性规定，损害国家利益和社会公共利益的合同无效。斯维登品牌公寓售后托管协议可能不受法律保护，消费者一旦反悔，可以向法院主张解除违反部门规章的托管协议。
