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半数房企三季报业绩预亏 中小房企生存压力加大

“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。”10月23日,万科董事会主席郁亮用16个字评价当前的房地产行业,并提及不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱,要学会赚小钱,赚慢钱。

这不是郁亮第一次谈及“赚小钱,赚慢钱”。毕竟,房地产行业暴利不再,去年以来,即便大型房企也难以摆脱利润率下滑的窘境。多家房企掌舵人都一致认为,未来一两年内利润率下滑趋势不变。

截至10月25日,据Choice统计数据显示,按照申万行业房地产分类,41家A股上市房企公布了三季报业绩预告,其中,22家预告归属于母公司股东的净利润亏损。按照预告归属于母公司股东的净利润增长上限(%)统计,21家房企净利润下滑。

由此可见,截至目前,半数以上房企净利润下滑,半数以上房企亏损。需注意的是,目前公布三季度业绩业绩预告的房企中,中小房企占比较大,大型房企较少,但亦能折射出房地产行业当下的真实缩影。

亏损房企过半数

在上述公布三季度业绩预告的房企中,10家预增,6家扭亏,3家预减,4家减亏,9家首亏,9家增亏。其中,多家房企亏损额度均超过5亿元。

据《证券日报》记者观察,业绩亏损的原因不同,但大致多是结算项目同比减少、高毛利项目尚未结转、销售收入下滑、有息负债形成财务成本过高等。以“首亏”房企沙河股份为例,该公司预计亏损0.3亿元。其表示,报告期内公司销售业绩同比上升,但由于项目未满足结转收入条件,导致毛利同比减少。

“业绩预亏的企业以中小房企为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,中小房企规模小,年度业绩波动大,本期达到结转条件的项目较少;其结转项目地价成本较高,降低盈利空间;中小企业部分已经开始转型,地产开发业务占比逐步降低,原有持有物业收入受疫情影响有所降低,转型业务受产业周期、发展阶段等因素影响,收入增长滞后。

“超过一半的房企出现亏损或预减的情况,行业延续了前三季度的下行趋势。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,主要原因有三,一是前期高价地项目结转,本身利润就不高;二是市场行情不好,销售吃紧,在现金流压力下,优惠促销,使得利润规模走低;三是多地“限价+限售”下,也压缩了房企的部分利润空间。

中小房企生存遭重压

值得注意的是,按照三季报业绩预告中归属于母公司股东的净利润上限统计,41家房企预计实现净利润合计为47亿元,若以算术平均粗略计算,平均每家净利润仅1.1亿元。

这其中有招商蛇口这样的盈利大户,归属于母公司股东的净利润可能达到66亿元,也有一度遭受债务违约的新华联这样的房企,亏损额高达13.5亿元。不过,这些数据还尚有变动的可能性,毕竟,目前公布三季报的房企仅有少数几家。

从预告归属于母公司股东的净利润增长上限(%)看,有暴增1988.6%者,也有下滑1796.81%的企业。前者是公司自营高毛利项目结算所致,后者则是房地产项目交付较少,财务费用较高等因素。

“在行业趋向平稳发展的背景下,由于中小房企整体竞争力偏弱,未来生存空间将被加速抢夺,拿不到地、融不到资、卖不出去将成为中小房企发展的三座大山。”刘水表示,但从行业角度看,随着前期高价地项目全部完成结转,毛利仍有改善空间。

“其实在‘三道红线’后,基本上中小房企想通过资金高周转‘弯道超车’的可能性就已经很小,想快速实现规模化基本不太可能。资金、市场等已不支撑过去的发展模式。”肖云祥表示,特别是在“土拍两集中”后,很多中小房企根本拿不到地,甚至有钱也不敢拿地,因为市场下行,中小房企抵御风险的能力太低,本身就缺乏自信。若当前市场环境不发生变化,未来一些无特殊资源、优势和背景的中小房企被市场淘汰的几率较高。

“在某种程度上看,出清也利于房地产行业发展,深度调整后,存活下来的房企的利润将回归,且有可能稳定在一定区间内。”某房企掌舵人向《证券日报》记者表示,但在行业增速放缓的背景下,规模房企的竞争优势日益凸显,资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续上行。

编辑:韬
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