微信
关注官方微信
手机版
华夏小康网  >  房产 > 正文

5月10余城优化预售资金监管 “纾困”房企政策加快落地

5月以来,房地产政策的暖风频吹,各地不断优化调整楼市政策。在购房者需求端政策宽松的同时,针对房企供应端的政策也在放宽。最为明显的是,地方政府频繁修正此前过严的预售资金监管政策。

截至目前,包括南通、成都、海口等城市在内,5月已有10余个城市优化预售资金监管,内容涉及加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等。

从以往来看,预售资金是房企非常重要的现金流,一般占总预售金比例的30%-40%,不过,2021年随着部分房企流动风险显现,各地加强了预售资金监管。2022年,虽然多个城市放宽预售资金监管,但大多只是微调,对于缓解房企资金紧张效果有限。业内人士认为,房企应把握政策宽松时机,加大销售回款,同时抓住信贷窗口期。

月内超10城放宽预售资金监管政策

据中指研究院监测,在坚持“房住不炒”基调不变的前提下,截至目前,今年全国已有超120省市出台调控政策,“因城施策”调控方式十余种,主要表现为需求端的政策放松力度越来越大,政策也更加精细化,以促进刚性和改善性住房需求释放。

“稳楼市”的大门已经打开,但是对于部分房企来说,目前流动性危机仍然存在。5月23日,平安信托发布公告称,安远9号集合资金信托计划产品借款人武汉融侨置业有限公司未能偿还5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息;同一天,金科股份拟就“20金科03”债券提出展期一年的方案。

此前的5月20日,穆迪将佳源国际家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa1”,高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”,展望维持“负面”。评级下调反映出佳源国际控股的流动性和违约风险上升。

针对房企“纾困”的政策,据中信证券统计,包括优化预售资金监管,项目并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理,保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,降低土地拍卖保证金比例,放松房地产企业债券融资限制,要求保持房地产开发贷款平稳有序投放等。

值得关注的是,2022年,各地出现适度放宽预售资金监管的迹象,以修正此前过严的资金监管政策。尤其是5月,这一现象更加明显。据中指研究院统计,5月已有十余个城市优化预售资金监管,包括南通、泰州、宿州、成都、海口、赤峰、无锡、景德镇、钦州、九江、扬州、吉林、徐州、梅州等。

其中,5月20日,南通在其发布的政策中提到,对优质房地产企业预售监管资金实行差别化监管政策,可享受增加拨付节点、降低重点监管资金额度、使用银行保函替代等额商品房预售监管资金等红利。此外,吉林、徐州、长春也都允许房企以保函替代预售监管资金。

对此,中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,从多地出台纾困政策上看,主要是调整预售资金监管办法,包括加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等方式。

政策微调暂未明显缓解房企资金压力

“房地产项目的预售资金监管,一般占总预售金比例的30%-40%,如果预售资金监管有所放松,预售资金监管的比例下降10%左右,有助于缓解房企资金紧张的局面。”但刘水也表示,目前从缓解房企资金紧张程度上看影响有限。

克而瑞分析师房玲则认为,2022年多个城市出现了放宽预售资金监管迹象,但大多只是对此前过严监管的微调,叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响,将进一步加大房企之间的分化,对整体流动性释放预计效果有限。

众所周知,预售资金归属于开发企业,但是房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户,且随着项目的施工进度进行拨付。

此外,克而瑞分析师易天宇指出,从以往来看,预售资金是房企非常重要的现金流。但是,2021年随着部分房企流动风险显现,各地政府加强了预售资金监管,西安、天津、石家庄等省市相继出台政策加强预售资金监管,实行全额全程监管。在此背景下,预售资金可提取比例降低,加大了企业偿债压力。

据克而瑞监测88家重点上市房企数据后发现,仅有41家房企披露了相关预售监管资金。而在这41家房企中,只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内,2021年受限制现金占到了总现金的29%,较2020年增加了5个百分点,增速明显加快。

“最典型的如合景泰富,受预售监管资金大幅增加影响,受限制现金从2020年的39亿元增加至2021年的217亿元,占现金持有总额的比重也从9%增加至74%。”房玲称,由此可见,预售监管资金政策的趋严与放宽,将直接影响房企的现金支配,从而影响短期的偿债压力。

建议:房企抓住信贷窗口期积极融资

在房玲看来,要解决当下房企的问题,还是在于要支持优质民营房企的合理融资需求,加大出险房企的纾困力度,也要在保交付的前提之下进一步适当放宽预售资金监管政策;更重要的是建立市场信心,促进房企销售回款。

刘水表示,这轮“纾困”重点是区分项目风险与企业集团风险,金融机构不能抽贷断贷。另外,“纾困”的着眼点在于出险房企的项目,央行银保监会鼓励优质房企进行并购贷款融资,收并购出险房企的优质项目。

对于房企来说,刘水也认为,企业应抓住这个政策放松的窗口期,加大销售回款;另外,要借助于当前政府鼓励收并购融资的时机,通过发债、收并购贷款等方式积极融资。

需要关注的是,民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。其中,碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企被监管机构选定为示范房企,在信用保护工具下成功发行公司债券。5月20日,碧桂园地产成功发行5亿元2022年第一期公司债券,利率4.5%。与此同时,龙湖和美的置业也宣布发行公司债,分别为5亿元和10亿元。这意味着民营企业的融资窗口打开了。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,从日前央行两次信贷政策会议内容来看,房企获取信贷的难度将进一步下调,企业需要积极抓住此类窗口期,能贷则贷,对于改善企业的资金面有积极的作用。

编辑:韬
返回顶部