首先要感谢深圳中原研究中心提供的深圳年终房地产数据分析报告，给出了大量可靠详实的一手数据。
这份报告的主题是“政策压顶，预期转向”，从宏观政策、新房市场、公寓和豪宅市场、二手市场、市场预测五个层面进行了分析。
我挑出这份报告中，最有价值的一些点为大家进行解读。
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首先看最具代表性的二手房成交。
2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面积531.2万平，成交均价52321元。
全年64627套的成交量，从过往十年的纬度来看，属于一个稳定偏下的数值。
分析真实的深圳楼市，要重点研究二手房市场。
因为深圳是一个存量市场，二手房成交量远大于一手房，而且二手房遍布全市各个区位，成交更稳定更均衡，不受限价影响，自住客多于投资客，更能反应真实的市场价值;
来看二手房的几个成交数据，年成交64627套，月度平均成交5386套，这是在2018年深圳房价很高、楼市不火的前提下产生的，可以推导出是一个被压抑的成交数量，也是一个很难继续下探的成交数量。
52321的成交均价反应了人们对深圳房价的接受度，五万多的房价是入股这个城市的基本门槛。
还有一个值得注意的数据，是二手房套均成交面积，为85平。
这个数据比我想象中要高，深圳40-70平的小户型房源众多，85平的平均成交面积，说明深圳的购买力还是比想象中更强，大多数人会努力选择一步到位。
成交均价445万元/套，是这个城市的安家门槛线。
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第二看新房数据。
2018年，全市新房成交2.9万套，比去年上升13.8%，成交面积292.4万平，同比上升12.8%，成交均价54120元;
首先，新盘的成交量和成交面积和去年相比，都上升了不小的幅度，一方面是因为和2017年相比，捂盘已久的开发商看不到大涨的希望，迫于资金和政策的双重压力，加快了推盘速度;
二是新盘大部分位于郊区，面积大，社区环境好，价格相对便宜，年轻人接受度更高，外地投资客基于对升值的预期，加上不需要自住，也普遍选择郊区新盘。
因此，新楼盘虽然没有推一个火一个，但还是保持了相当不错的去化率。
华润城润府、海上世界双玺、中海天钻这些开盘即售磬的项目虽然是极少数，但大部分项目慢慢推慢慢卖，也都能卖个七七八八。大家喜闻乐见的开发商排队上天台的事情并没有发生，07、08年的零首付，开发商垫资首付的好事再也不会重演。
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第三是公寓。
深圳的公寓一直是一个不得不说的话题。
大家都知道，因为不限购，商住公寓多为投资客，而且目前的开发商为了迎合市场需求，把公寓做的越来越像住宅，舒适度非常高，很适合刚需过渡。
深圳的公寓一向不缺投资客，去年731新政对公寓的限制最狠，给出了限售五年的杀手锏。
新政之后，公寓成交价格出现了小幅下滑，成交量有短暂下降，但和北京317新政后，商住销量大跌97%，价格下跌1/3的情况相比，深圳商住可以说太坚挺了。
五年限售不影响大家投资公寓的热情，说明了什么?
说明即使是纯粹的投资客，也看好深圳这个城市的未来，愿意长持这个城市的不动产，哪怕是商住公寓。
看数据，2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.8万平米，创历史新高。
值得关注的是，并不是所有的公寓都好卖，大面积高总价的公寓依然滞销，好卖的都是小面积低总价的产品，
公寓的成交主力主要集中在龙岗和龙华，总价200-300万的公寓最为抢手。
这个主力成交段位，说明投资客虽然认可公寓的投资价值，但鉴于公寓本身的种种缺陷，和未来预期的不确定性，并不愿意进行大额资金沉淀。
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第四是豪宅。
2018年，深圳豪宅的特点是：价格攀升，成交乏力。
豪宅的成交有七成集中在南山，南山已成为名副其实的豪宅窝，只有福田的香蜜湖勉强可以抗衡，但从数量和供应量上，已经无法和南山豪宅相比。
千万以上豪宅的成交套数在2016年达到顶峰，为4364套，之后开始陆续下滑，2018年下滑至2723套。
成交量在逐年下滑的同时，豪宅的单价却在逐步攀升，而且十分坚挺，如深圳湾豪宅，维持在十六万左右的成交价，少有低价笋盘出现。
这说明，豪宅的流通逐渐形成了一个小圈层，它不在普通人的投资范畴之内，鲜有投资客出手千万以上的豪宅，但是由于盘子小数量少，本地富裕阶层的置换需求，已足以支撑这个基本盘的流通。
缺少投资客的参予，多是有钱人的游戏，导致豪宅这个基本盘流动性不强，但价格十分坚挺。
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分析完2018年深圳新房、二手房、公寓和豪宅的基本面，可以得出结论，去年的深圳楼市虽然波澜不惊，但健康平稳，2015年狂涨的价格泡沫，经过这三年的楼市调整已经吸收殆尽，目前房价已被夯实，基本看不到下行的空间。
关于2019，大渔给出的建议如下：
1、刚需仍是入场之年，深圳楼市基本面良好，三年来调控再调控，盘整再盘整，已看不到下探空间，博房价抄底、利率抄底，经验丰富的投资客可以尝试，普通人并不适合;
2、一手房和二手房，关内和关外，没有严格意义的好与坏，适合自己的就是最好的。
如果单纯考虑升值最大化，可以去博远郊新盘，但是中心区的产业不是那么容易转移的，我始终认为，对自住刚需来说，居住的便利和生活满意度才是第一位，升值并不代表一切;
3、深圳的公寓产品不缺投资客，接盘者众，而且深圳出台北京商住政策的概率很小，小面积低总价区位好的公寓产品仍有一定的投资价值，可以做为房产投资次选项;
4、豪宅做为价格很高，流通性差的标的物，投资周期不是普通人能把控的，资金实力不够强的投资客不建议硬上豪宅;
5、总体来说，稳中有涨，应该是2019年深圳楼市的主旋律。
不做楼市小白
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