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楼市火爆只是假象!专家:2019房地产上半年回暖,下半年恶化

回顾三年以来的楼市,我们看到了千亿销售额房企涌现、暴富的炒房客四处炫耀、没及时买房的刚需族长吁短叹,种种光怪陆离的现象,让这个市场的变化前所未有的加快。

尤其是从去年至今,楼市仿佛坐上了过山车,上半年各个城市还是排队抢房、一房难求的火热,下半年就出现了土地流拍、房企降价的冰冷。

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原因是多方面的,比如去年楼市调控频率创纪录的达到了400多次,比如居民杠杆率不断攀升,而最重要的原因,莫过于房企的现金流出现的严重短缺。

之所以开发商资金链出问题,有一个重要原因,是之前的“地王”悉数被套,待开发面积不断增高。

简单点说:房企手里拿着地,却盖不了房子。

数据显示,2018年房地产开发资金来源对销售回款的依赖度处在45-47%高位,经过这一轮持续三年多的补库存之后,2018年房地产待开发土地面积回升至2009年以来的最高水平!

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什么叫待开发面积?意思就是土地暂时只能烂到手里,无法转化成来自购房者的回款。这种形势,别说是最近几年,就连市场最差的2008年、2013年,也很难遇到。

基于该数据创出11年以来的新高,不少专家对今年的房地产市场并不乐观,近日,国盛证券固收分析师刘郁发布研报,就谈到了这个问题。

刘郁认为,目前开发商库存在高位,销售回款又开始放缓,势必会让房企谨慎拿地,在2018下半年已经提前预演了土地流拍潮,今年这个趋势会更加明显。

最重要的是,由于2018年的期房销售占比很高,这部分房子的施工,在2019上半年会支撑楼市人气,但到了2019下半年,房企手里待开发面积持续高企,市场大概率会重归弱势。

所以,对整个2019年楼市的研判,刘郁的观点是“前高后低”,上半年市场气氛会回暖,下半年无论是房地产销售还是投资,都会出现恶化!

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按刘郁的看法,今年千万不要被表象所迷惑,马上2月份即将结束,在历年市场气氛火爆的“金三银四”阶段,不少人都对房地产抱有很高的希望,可当我们回顾2018年的楼市,又何尝不是“前高后低“的形势?

如上文所说,上半年还在抢着买房,下半年就面临量价齐跌,从这个角度来看,2019年似乎在重复2018年走过的道路。

现在的楼市仿佛就站在十字路口,往左还是向右,成为每个人都头疼的问题,专家的观点是从土地供需、回款的角度出发的,对我们购房者来说,更应该多一分警惕才对。

如今,环京售楼部排起长队,2月份各地楼市成交量明显回暖,房企融资额创出千亿水平,这些征兆看起来很喜人,以专家的理论来看,其实不过是假象而已。

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可以预见的是,在即将到来的2019上半年春季楼市热潮中,只有保持一份理性的态度,不盲从、不冲动,才能提前准备好,去面对下半年的风起云涌。

编辑:WL
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