回顾三年以来的楼市，我们看到了千亿销售额房企涌现、暴富的炒房客四处炫耀、没及时买房的刚需族长吁短叹，种种光怪陆离的现象，让这个市场的变化前所未有的加快。
尤其是从去年至今，楼市仿佛坐上了过山车，上半年各个城市还是排队抢房、一房难求的火热，下半年就出现了土地流拍、房企降价的冰冷。
原因是多方面的，比如去年楼市调控频率创纪录的达到了400多次，比如居民杠杆率不断攀升，而最重要的原因，莫过于房企的现金流出现的严重短缺。
之所以开发商资金链出问题，有一个重要原因，是之前的“地王”悉数被套，待开发面积不断增高。
简单点说：房企手里拿着地，却盖不了房子。
数据显示，2018年房地产开发资金来源对销售回款的依赖度处在45-47%高位，经过这一轮持续三年多的补库存之后，2018年房地产待开发土地面积回升至2009年以来的最高水平!
什么叫待开发面积?意思就是土地暂时只能烂到手里，无法转化成来自购房者的回款。这种形势，别说是最近几年，就连市场最差的2008年、2013年，也很难遇到。
基于该数据创出11年以来的新高，不少专家对今年的房地产市场并不乐观，近日，国盛证券固收分析师刘郁发布研报，就谈到了这个问题。
刘郁认为，目前开发商库存在高位，销售回款又开始放缓，势必会让房企谨慎拿地，在2018下半年已经提前预演了土地流拍潮，今年这个趋势会更加明显。
最重要的是，由于2018年的期房销售占比很高，这部分房子的施工，在2019上半年会支撑楼市人气，但到了2019下半年，房企手里待开发面积持续高企，市场大概率会重归弱势。
所以，对整个2019年楼市的研判，刘郁的观点是“前高后低”，上半年市场气氛会回暖，下半年无论是房地产销售还是投资，都会出现恶化!
按刘郁的看法，今年千万不要被表象所迷惑，马上2月份即将结束，在历年市场气氛火爆的“金三银四”阶段，不少人都对房地产抱有很高的希望，可当我们回顾2018年的楼市，又何尝不是“前高后低“的形势?
如上文所说，上半年还在抢着买房，下半年就面临量价齐跌，从这个角度来看，2019年似乎在重复2018年走过的道路。
现在的楼市仿佛就站在十字路口，往左还是向右，成为每个人都头疼的问题，专家的观点是从土地供需、回款的角度出发的，对我们购房者来说，更应该多一分警惕才对。
如今，环京售楼部排起长队，2月份各地楼市成交量明显回暖，房企融资额创出千亿水平，这些征兆看起来很喜人，以专家的理论来看，其实不过是假象而已。
可以预见的是，在即将到来的2019上半年春季楼市热潮中，只有保持一份理性的态度，不盲从、不冲动，才能提前准备好，去面对下半年的风起云涌。
