今年以来，不少城市传出房租下跌、租客难觅的消息，加上“毕业季不旺”、各线城市租金收益率连跌两个季度、住宅综合收益率连续5个季度下行，让不少房东感受到前所未有的压力。
尽管住房租赁市场整体仍呈现稳中有升的格局，但城市之间已经出现明显分化。诸葛找房半年报显示，2019年上半年，重点监测的全国20个城市平均租金仍然累计上涨1.67%，其中15个城市累计上涨，涨幅最高超过10%，5个城市累计下跌;一线城市上半年平均租金累计上涨达3.41%，重点二线城市仅上涨0.67%。
每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者注意到，尽管各个城市平均租金涨跌互现，但由于部分城市房价持续上涨，已经显现出对城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅综合收益率出现了明显的下跌。“靠持有住房赚取租金，性价比已经不高了。”有专家认为。
20城近7个月住房租金(单位：元/平方米·月)变化情况及上半年住房平均租金累计涨幅榜(数据来源：诸葛找房)
“毕业季”租赁行情短暂
“这两个月租房比较活跃，但是最近租金水平稳定，也没有上涨的趋势。”上海市区一家房地产中介小刘告诉每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者。
近日，记者实地走访上海部分房屋中介时发现，不少中介门店的橱窗上已不再张贴租房信息，中介工作人员表示，“租房走得快，现在都不贴出来了，需要什么直接问吧。”
在诸葛找房监测的20个城市中，合肥、北京、泉州、大连、上海等5个城市平均租金累计涨幅最高，其中合肥涨幅高达10.23%。而广州、深圳、三亚等城市租金则下降明显，其中三亚平均租金今年以来累计跌幅达到6.8%，广州则下跌了5.29%。
全国大中城市租金均价走势及上半年累计涨幅(数据来源：诸葛找房)
诸葛找房认为，推动租金上涨的因素有季节性小高峰，但根本原因仍是人口流入导致租房需求增加。北京、上海保持较强的人口吸附能力，租金均价呈现连续上涨趋势;深圳在春节后出现过一轮租房小高峰，随后5、6月份租金均价小幅回落。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为：“这与需求增加有关，如合肥人才引进政策吸纳人口进入，居住需求增加，租赁属于消费性需求，因此反应会比买卖来的快一些。”
“租赁和买卖不一样，租赁是实际需求为主导，如果租赁指数下滑多半是因为需求不足或是供应充沛，但结果是一样的，供大于求会导致租金下跌。”卢文曦补充说。
今年暑期的“毕业季”行情并不给力。诸葛找房数据显示，各城市整体租金均价已处相对高位，毕业季需求释放短暂带旺租赁市场，6月份多数城市租金均价上涨，但涨幅有所收窄。
而部分二线城市，如郑州、南京等城市毕业季行情先行，5月租金呈上涨态势，6月则涨幅收窄;西安等城市升温滞后。
今年毕业季租房成交量也同样未见放量。据我爱我家研究院实时监测的11个城市,6月份住宅租赁成交量环比普涨，其中武汉以环比24.5%涨幅领涨;同比数据仅杭州、北京、苏州3城上涨，其中杭州以15.7%领涨。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者表示，“武汉租金环比成交涨幅最高，说明了这类城市的市场需求量比较大、具备一定的成长性。从实际情况来讲，当前租赁市场的发展，还是跟毕业季有一定关系。武汉当地高校毕业生较多，产业发展比较好，这些都容易带动租房的成交。”
近三年全国50城租金收益率(数据来源：城市房产网易居研究院)
住宅综合收益率连降5季度
租金价格的上涨并未让租金收益率同步上涨，住宅综合收益率也同步下降。
易居地产研究院《第二季度50城租金收益率研究》(以下简称《50城租金收益率》)显示，全国50城房价同比上涨7%、环比涨1%，而租金则同环比分别下跌1%和2%。
报告显示，二季度50城房屋租金收益率(房屋的年租金收入与房屋价值的比值)环比下降3%、住宅综合收益率(过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率)环比下降了32%，已连续5个季度下降。
近三年全国50城住宅综合收益率(数据来源：城市房产网易居研究院)
从历史数据可见，2017年三季度至今，租金收益率便持续震荡下行。易居地产研究院认为，主要原因仍然是房价大幅上涨所致。从供给上看，由于各地楼市持续去库存，以及部分城市由于炒房客投资性持有，租赁住房供应量井喷，但居民收入未见大幅增加，导致供大于求，租金下跌。
