近期，“土地增值税法”开始面向社会公开征求意见(简称“征求意见稿”)。内容显示，土地增值税法征求意见稿基本平移了现行的《土地增值税暂行条例》，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与暂行条例相比，征求意见稿也新增了不少内容，比如，特别规定出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。另外也对中央、地方税收优惠作出规定列出多种情形，可减征或免征土地增值税。
对此，房地产专家、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士日前接受南方日报记者采访时表示，未来存量土地、房产流转将成为销售市场的主导，土地增值税立法不仅有利于规范征管，而且有利于抑制土地资产炒作，抑制资金流入地产市场，避免开发商囤地、加速土地开发和销售。对拥有多套住房、大户型和豪宅的个人，或许也要被征收土地增值税了。
立法是房地产市场进入存量时代的必然要求
李宇嘉介绍，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。
20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部公开的数据显示，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。
根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，对预缴税款多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按规定区分不同类型房地产确定，一般在1%-3%。
由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。李宇嘉分析认为，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大。在房地产调控风声收紧的年份，土地增值税便成为地方好使的收入调节工具。此时，国家也往往会强调，要求加强土地增值税征管、清算，明确划定不同地域的预征率下限，并提出上调预征率、研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。当房地产开始下滑时，各地为了促进开发商拿地开发的积极性，往往降低预征率，清算的力度也会下降。
曾有一份相关分析显示，这一税负相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响达20%以上。因此，开发商往往会有意延缓项目结算，很多项目竣工交付了，但开发商会以会所、教育等物业还未彻底交付，一而再再而三地延缓结算。此外，开发商往往会因政府的要求，代建和运营很多物业，并以其他地块做补偿，激励开发商拿地开发的积极性，也导致清算迟迟无法进行。
“因此，每隔一段时间，国税总局就会明确要土地增值税征管，对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期自行清算。”李宇嘉指出，本质上，土地增值税开启立法进程，乃房地产市场进入存量时代的必然要求。存量时代、资源重整，土地和房产二次或多次流转，涉及到空间增值，映射到物业上，便是土地或房产的价值增值，所以就有了房产税和土地增值税。
拥有多套住房、大户型和豪宅个人或成征税对象
目前，对于企业和个人来讲，土地或房产可能是最主要的财富，但一直以来没有适当的税法在规范和调节。李宇嘉感慨，土地增值税一直以暂行条例在运行，也就是1993年12月的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。后来，基于鼓励开发投资和适度抑制的实践，土地增值税暂行条例又发布了一个实施细则。这个细则采取了简易计算、适度扣除、个人住房不纳入的实施原则，目的还是顺应房改和住房消费，鼓励开发商购地和开发销售、企业和个人购房置业等。
他认为，未来存量土地、房产流转将是销售市场的主导，土地增值税立法，不仅有利于规范征管，而且有利于抑制土地资产炒作，抑制资金流入地产市场，避免开发商囤地、加速土地开发和销售。另外，对个人来讲，除了根据经济和社会发展需要，规定减征或免征土地增值税情形(比如增值额未超过扣除项目金额20%的普通住房)外，拥有多套住房、大户型和豪宅，或许也要被征收土地增值税了。毕竟，空间价值增长，配套公共服务的贡献最大，业主受益颇多，且非自身努力所得，理应通过税收调节，这与房产税的“税收调节原则”是一样的。
当然，由于房地产涉及面太广，经济和社会、企业和个人、增长和福利等等，居民涉房税收还包括房产税、个人所得税等等。最后如何征收，一方面要视当时房地产市场运行的冷与暖，另一方面还要看居民综合税负等。最后，对于出让集体土地，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税的规定，事实上是对于未来集体土地市场化后，溢价部分的税收调节。集体土地原使用价格较低，市场化以后，不管是征收，还是以其他形势入市，价值会明显增加，税收调节理所当然。
【记者】冯善书
【作者】 冯善书
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
