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疫情之下,天津二手房“突然休克”!今年的房价

来源:天津365淘房网

2019年底激情过后,2020年初,天津二手房“突然休克”!

冷热就在一瞬间。

一只黑天鹅的出现,让楼市从春节开始,按下了暂停键。

目前天津大多数房产中介机构已暂停营业。

链家、德佑、金乐家、凯成至少2月10日前不得营业;

万业源2月5日复工;中原地产待定;我爱我家随时等通知。

天津二手房将有很长一段时间零成交、无带看,卖不出去,也买不进来,一切都要视疫情情况而定。

事实上,天津1月的二手房是正常行情。

因为疫情真正影响生活是从1月21日天津公布第一例确诊病例开始,也就是大年二十八,之后进入春节假期,本来也不会有什么成交。

2月,才是天津二手房真正受重创的时候。

01

受全国范围内政策放松的影响,2019年11月开始,天津二手房回暖。

带看量飙升、成交量翘尾,但成交均价还是处于微跌状态,只不过跌幅正逐渐缩小。

2020年1月,天津市区、环城二手房成交均价环比跌幅0.19%,相比于2019年底,跌幅再次缩小。

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二手房已经出现抬头迹象。

按照正常趋势,如果疫情未出现,2、3月进入小阳春,成交均价将环比回正,二手房迎来小高峰。

但现实情况是,2月二手房将被“封印”。

没有买卖、没有博弈,再加上对后市的不确定,大多数业主不会盲目涨价或降价。

预计2月二手房价格不会有大波动。

02

2020年1月,二手房共成交2583套。

综合贝壳、我爱我家、中原地产三家的数据,

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事实上,这是23天的行情。

如果除去春节假期,按照一个正常月份来算,1月的成交量会在3400套左右,比2019年12月减少28%。

一方面,1月确实是楼市传统淡季;另一方面,2019年底的一波儿买房需求确实释放的很凶猛了。

这就形成了“预告”,这些卖完房的人,多半是要再买房的。

疫情推迟了买房时间,楼市恢复后,势必迎来小高峰。

我们都知道,当下二手房是零成交,但还是有必要对比一下去年春节前后的成交量。

• 2020年春节前的日成交量是比较高的,周末最高已达169套,工作日也能达到80套左右;

• 2019年春节前最高日成交量也不过100套,工作日也就50套左右。

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从这点能看出,2020年春节前,大家对楼市的预期要比2019年好很多,根源是政策宽松已成共识。

2019年春节假期后第一个周末,二手房成交量开始起势,3月达到高峰,日最高成交量264套。

如果2020年没有疫情,这个周末,天津二手房大概率是会“轰轰烈烈”的。

但今年小阳春会被推到小初夏。

我们可以粗略把2019年春节后的成交模型,推到今年4、5月份,对疫情结束后二手房的大概情况先心中有数。

03

但有一个变量需要考虑,疫情对部分群体的经济状况造成重创。

短期资金紧张是肯定的,也许会直接影响房贷,不排除卖房变现。

今年的挂牌量还会继续增多。

目前天津链家二手房存量已高达11万套,在新一线城市中,仅次于重庆和成都。

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在2019年,天津二手房的变现和置换需求已经很强烈了。

如果说去年是挤着下车,那今年可能就是踩着下车。

另一方面,二手房消化会很慢。

经济的不确定性,这很多人对于大额房贷不得不慎重,可能会影响购房计划。

买房的积极性与信心还能否延续2019年底的热情,要画个问号。

存量涨、消化慢的结果就是,话语权掌握在买家手里。

这对于真正的刚需来说,倒是个入场的好机会。

04

2020年1月春节前,天津二手房带看量延续了2019年12月的热度,单日最高能达到7079次。

从春节开始,带看量戛然而止。

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受春节假期影响,1月二手房平均带看量仅2023次,比2019年12月下降了约40%;

但比同样是春假的2019年2月,还增加了23%。

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从各方数据都能看出,今年天津二手房是以一个比较猛的势头开年。

据天津贝壳找房统计,春节前,在11万套房源中,有7124套在一周内出现了降价,占比仅6.5%。

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确实有业主急于卖房,降价次数很多,有的甚至7天降了32次。

比如河西区渤海明珠一套房源,降幅达8%;滨海新区正义里一套房源降幅竟达25%。

但事实上,大部分业主都“酝酿”等小阳春稍微提下价格,把房子卖掉。

如今的现状,对这部分人的影响是最大的,卖房计划被迫推迟。

根据贝壳研究院报告,1月18个城市新增带看量环比下降40.8%,新增客源量环比下降44.7%,新增房源环比下降48.5%。

能确定的是,疫情会使成交周期延长,或许将成为历史高点。

05

2020年1月,天津市内六区和环城四区中,只有西青区成交均价上涨0.43%,主要来自精武镇、西营门、张家窝成交价格的微涨。

其余9区全部下跌,东丽区跌幅最大为0.56%。

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2020年11月,92个板块中,有36个成交均价上涨,比12月多了2个。

我们之前一直说2019年2月最邪乎,92个板块全部上涨,很有可能今年2、3月份会“再现奇观”。

疫情“重塑”了楼市走势,年中新房的扎堆供应,对二手房来说,是个不好的消息。

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而新房的供应重镇在环城四区,市内六区的供应现在来看依旧不乐观。

这两年,市内六区二手房成交占比非常高,2019年已达到80%左右。

2018年和平区占比第一;2019年南开区占比第一,达86%,不但新房供应少,而且还都是高价项目,楼市几乎已进入存量房市场。

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环城四区二手房成交占比均在50%以下。

2019年东丽区从28%飙升到48%,也是与新房供应不足有关,今年新立、东丽湖等供应量上来后,二手房成交占比会回落。

所以,新房供应大增,环城二手房会更挫,几乎没有涨价机会。

06

从贝壳研究院监测的1月份二手房销售数据来看:

1月份链家18城二手房成交量环比下降38%

受春节假期叠加疫情影响,,超过去年包含春节因素的2月份环比29.8%的降幅。

二手房是市场急先锋,想摸透疫情结束后楼市的脉,就要密切关注二手房的成交量。

楼市恢复后,二手房将迎来小高峰,成交量会起势,但不足以支撑价格上涨。

这时,是卖房的好时点。

待积压的需求释放后,量价都会下滑,二手房又进入一个比较低迷的状态。

但如果有给力的政策出现,将再出现小高峰。

不过,从之前的例子来看,政策效应大概能持续2个月。

对于想买二手房的人来说,2020年捡漏的几率比2019年要高的多。

编辑:韬
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