文| AI财经社 李逗
编辑| 嵇国华
“旧改”成为两会关键词之际，一场地产开发商之间的暗战，在广州城郊悄然打响。
2020年5月23日，在增城区长岗村集体会议表决通过下，上海升龙联合广东珠江投资，拿下了长岗村旧村全面改造项目。这是一项改造成本高达125亿元、改造面积位列增城区之首的旧改项目，升龙和珠江投资打算啃下这个硬骨头。
在旧改聚集的广州增城区，升龙和珠江投资的旧改项目，只是其中典型一例。在以旧改闻名的广州增城区，旧改项目已率先进入提速期。进入2020年，仅在4月，增速区便推出旧改项目11例，占2019年广州全年推出项目的42%。
作为旧改项目最重要的参与方，房企们也为此开展了一场旧改争夺。在旧改市场更为广大的粤港澳大湾区，不少龙头房企纷纷加入了这场争夺。据不完全统计，2019年，融创、万科、碧桂园等前20家房企中，大多都成为了旧改市场中的“掘金客”。
进入2020年，在两会再次释放强化旧改的信号下，房企对于旧改热情也将再次爆发。按照官方数据统计，这将是一个4万亿投资额的市场。但在这场涉及到政府、村民、村委、租客等多方主体的生态游戏中，对于习惯了传统开发模式的房企而言，旧改显然不是一门轻松的生意。
政策红利下，没有房企愿意放弃这块儿“肥肉”。
集体进村
拿下广州最大旧改项目之后，“外来客”上海升龙集团一炮走红。
在融创、恒大等龙头房企聚集，富力、佳兆业等本地房企扎推的广州旧改市场，有着陌生面孔的升龙集团，成为了2020年广州旧改最大的赢家。
据不完全统计，进入2020年以来，升龙连续吞下了4个广州旧改村，占地面积约占广州本年度成功招标旧改村的66%。
升龙的“旧改”势头猛烈，与其资金支持和旧改操盘经验相关。天眼查资料显示，升龙持股广东华兴银行11.02%股份，同时也与广东建行、广州农商行、广州银行签约合作，让其手握4家银行的贷款渠道。在进入广州旧改之前，升龙已在河南郑州等地完成逾3000万平方米旧改面积，更新改造20多条城中村，总投资超过1800多亿元。
在政策红利不断迸发的当下，看上旧改这块儿肥肉的房企众多。不管是外来房企还是本地房企，都抢着来分一杯羹。
进入2020年以来，据不完全统计，仅5月以来，就有包括升龙、珠江控股、时代、奥园、方圆、珠光等房企在广州签下了位于番禺、增城、南沙等不同区域的旧改项目。
图/视觉中国
而戴德梁行此前出具的一份报告指出，珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位，其中深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度已超过30%，广州增城、从化等外围城区以耕地林地为主，因此整体开发强度较低，但主城区的土地开发强度则已超过48.9%，越秀区更是超过90%，这使得广州中心城区对城市更新的需求处于高位。
事实上，房企对于旧改的重视程度，也在此前的年报季中便有所体现。碧桂园常务副总裁程光煜在2019年业绩发布会上表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。“去年旧改权益货值超过1000亿元。2020年也希望能够通过旧改完成一级转二级，大概在800亿元到1000亿元之间。”
美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐指出，旧改是公司非常重要的土拓渠道。奥园总裁郭梓宁也表示，除收并购、招拍挂外，奥园将加快三旧改造的力度。“今年会有大概8-10个项目从一级开发转为二级开发，这也为我们今后的土地储备打下良好基础。”
可以预见的是，在“旧改”被提上新的战略地位后，房企的旧改赛道也将更加激烈。
“红包”开路
2018年4月，批复了4年的广州火村旧改项目一期复建区拆卸工作终于启动。这是一项总用地面积达61.51公顷，预计总投资约114亿元的旧改项目，改造范围包括火村岗头元、上岭、花厅三个片区。此前，火村旧改项目迟迟未能进入正式拆迁流程，但这一难题却被珠光控股巧妙化解了。
珠光控股拿出6000万元，奖励村内已签约改造的每栋房屋权属人2万元。通过这种怀柔政策，珠光控股攻下了旧城改造最艰难的一步。截至2019年11月，火村整村签约率已近93%，拆卸率已超70%，复建房已现雏形。
6000万“红包”的效果显而易见。尝到了甜头的珠光控股，将同样的伎俩用到了另一个项目。2018年5月，在海珠区沥滘村，珠光也拿出7000多万元，奖励沥滘村表决通过《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》的村民，同样也是每人2万元。
“红包”诱惑下的村民们，把更多投票权交给了珠光控股。在“拆不完、建不了、赔不清”的旧改项目中，类似怀柔手段被不断上演。如2018年10月，万科于广州花地湾拿下约1.75万平方公里的葵蓬村旧改项目之时，也曾宴请当地人以及发送红包的形式，给村民们打了一手“感情牌”。
事实上，对于城中村旧改而言，想要成功吃下项目，最重要的一步便是维护村民关系。自2018年5月21日，广州公共资源交易中心发布《南沙区金洲、冲尾村更新改造公开引入合作企业公告》，从此拉开广州城中村改造公开招标合作企业的序幕。以村委为代表主体的城中村“招亲”行动不断开展。
图/视觉中国
一直以来，一个城市更新项目往往会同时进驻两家及以上的开发商进行拆迁意愿征集，而这经常会导致开发商之间出现纠纷以及拆迁补偿标准的提高。为此，房企们通过召开村民联欢会、抽奖送汽车、送油送大米、赞助龙舟赛等方式，以加强与村民间的关系，赢得村民的投票权。
通过“红包”、抽奖活动等方式拉拢村民，成为旧改市场中一个特殊的现象，而这本质上还是由于村企合作的旧改合作模式决定。一位粤系房企的从业人士认为，目前在房企的多个旧改拓展中，最直接的办法还是村企合作。“通过村委领导牵线，村企合作最大地发挥了村民的自主性，有利于企业直接和村民进行改造空间的洽谈。”
相比之下，传统旧改模式则是由政府先低价征地，再通过“招拍挂”，以数十倍甚至更高价出让给开发商。在土地巨大升值空间下，村民们往往认为自己利益受损，旧改配合意愿并不强。
实际在旧村改造过程中，村改项目不仅关乎房企项目利润，还与村民的利益密切相关。房企们往往需要通过链接参与改造的村里关系，为项目前期投资提供便利。
高利润下的隐忧
随着城镇化率的不断提升，一二线市场成为开发商争相竞逐的主战场。但在土地资源稀缺，房企拿地成本高的情况下，挖掘旧改存量土地成为房企投资拿地的共识。
与公开市场招拍挂的土地不同，旧改存量土地由于成本低，毛利润高等特点，往往肩负着拉高房企毛利的重任。在2019年业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成表示，希望未来毛利率能达到30%的水平。在旧改项目转化快的情况下，毛利率有可能会提高。富力地产管理层也表示，旧城改造由于土地成本较低，平均毛利会拉到40%左右，这可以支撑公司在三四线城市的低毛利率表现。
不过，相比起成本低、位置好、利润丰厚等优势，旧改项目也存在开发周期长、不稳定因素多、受政策影响大等难点。
不少龙头房企也折戟在旧改道路上。2018年，万科总裁、首席执行官祝九胜曾表示，万村计划进入深圳60余个城中村，获取的房间数近10万间。
万村计划是万科启动，与政府和村委、村民一起参与的城中村改造计划，以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。2018年，由房地产商城中村“跑马圈地”引起的城中村租金大涨，曾让万村计划站上舆论的“风口浪尖”。
据万科方面曾透露，2019年9月份之后，“万村计划”暂停扩张新项目。祝九胜坦言，万村计划比一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多。
图/视觉中国
在旧改项目上栽过跟头的还有SOHO中国的潘石屹。2007年10月，SOHO中国以54亿元的价格取得北京前门大街开发权及招商代理权。潘石屹设想将前门大街打造为最能代表中国商业的街区。但理想很美好，实际实施过程中，身为生意人的潘石屹，忽略了前门大街的历史文化属性带来的压力。
改造完成后的前门大街，失去了以往的胡同特色，加之改造后的昂贵租金，让众多老字号商铺无力承担。前门大街经历多起撤店风波，陷入长时间的商业低迷期。而在接手两年之后，身负舆论压力的潘石屹，最终以个人购买一部分物业产权的形式，退出了前门大街项目。
据AI财经社不完全统计，包括云南城投、中国中铁等上市公司先后放弃或退出旧改，主要原因就是开发周期长，运营资金不足。
一线城市的存量市场下，旧改被众多房企们视为新的业绩增长点。但与此同时，征税、拆迁、安置、补偿等难关，也成为房企在吃下“肥肉”前必须要克服的难题。
