邹某文诉瞿某球、郁某梅房屋买卖合同纠纷案
[基本案情]
原告：邹某文，男，1979年6月22日生，汉族，住江西省九江市都昌县西源乡南邹村。
被告：瞿某球，男，1958年2月7日生，汉族，住江苏省太仓市城厢镇北门一村。
被告：郁某梅，女，1957年2月25日生，汉族，住江苏省太仓市城厢镇北门一村。
邹某文诉瞿某球、郁某梅房屋买卖合同纠纷一案，由原告向太仓市人民法院提起诉讼。
原告邹某文诉称：1.被告瞿某球、郁某梅共同归还定金300000元;2.被告瞿某球、郁某梅共同支付违约金750000元。事实与理由：2016年8月3日，原、被告签订《房地产买卖契约》，合同约定：1.原告向被告购买坐落于太仓市城厢镇华侨花园8号房屋;2.房屋成交总价为7500000元;3.签约当日付第一期款购房定金300000元、第二期款2200000元在房产过户时支付、第三期款采用贷款方式支付;4.违约责任为适用定金罚则且违约方还需向另一方支付成交价10%违约金;5.原告自行还清贷款。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金300000元。2016年8月25日，被告因归还贷款事宜要求原告一起去中行太仓支行协商，在协商时中行太仓支行告知原告涉案房屋在2015年5月21日已被太仓市人民法院查封，且现案件正在强制执行程序。因被告不能归还贷款以解除抵押权及法院的查封措施，致使被告至今不能按照合同约定向原告交付房屋。2016年10月24日，原告向被告发出《解除合同通知》，解除双方签订的《房地产买卖契约》，并要求被告向原告归还定金、支付违约金。
被告瞿某球、郁某梅辩称：1.涉案房屋被法院查封，查封的房屋不能买卖，故《房地产买卖契约》无效，原告对涉案合同无效也有责任;2.被告瞿某球找原告多次协商，当时被告同意归还300000元并支付银行同档利息，但原告执意起诉。
太仓市人民法院审理查明：
被告瞿某球、郁某梅于1983年登记结婚，太仓市城厢镇华侨花园8号房屋(别墅)系被告瞿某球、郁某梅及女儿瞿某瑛共同共有，登记时间2007年6月20日，建筑面积338.29平方米，该房屋于2015年5月21日被太仓市人民法院(2015)太商初字第00481号案件查封。2015年9月1日，瞿某瑛办理公证委托手续委托瞿某球代为出售涉案房屋并确定房屋交易价格、签署房产出售合同、办理房产转让过户手续、代收房款等。
2016年7月4日，原告邹某文(甲方)与太仓经济开发区恒太房产经纪服务部(经营者肖某)(乙方)签订《意向金合同》，甲方为购买华侨花园8号房屋委托乙方前往卖方处斡旋，委托期限自2016年7月4日至2016年7月24日。
2016年8月3日，在太仓市鑫恒弘房产经纪有限公司(法定代表人肖某)居间下，被告郁某梅(甲方)与原告邹某文(乙方)签订《房地产买卖契约》，甲方将太仓市城厢镇华侨花园8号房屋出售给乙方，建筑面积338.29平方米，成交总价为7500000元，房屋价款分期支付，第一期款签订合同之日付定金300000元、第二期2200000元于预约过户时支付，并办理房产过户手续，第三期款5000000元于过户后贷款到账后三天内付清，中介费乙方60000元;甲方中途违约，定金双倍退还给乙方，违约方还需赔偿另一方成交价10%违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担;甲方自行还清贷款、过户前结清贷款、物业费。甲方处由被告郁某梅签名，乙方处由原告邹某文签名。当时被告瞿某球当场认可妻子郁某梅的上述卖房行为。
当日，原告邹某文向被告郁某梅指定的被告瞿某球提供的银行账户转账300000元。
2016年10月24日，原告邹某文向被告瞿某球、郁某梅邮寄《解除合同通知》，主要内容为：2016年8月3日我与你俩签订《房地产买卖契约》，我向你俩购买太仓市城厢镇华侨花园8号房屋，现因该房在2015年5月21日已被太仓市人民法院司法查封，你俩无法按《房地产买卖契约》约定向我交付房屋;你俩无法交付房屋的行为已构成根本性违约，致使《房地产买卖契约》无法履行。现我通知你俩自接到本通知之日起解除《房地产买卖契约》，并要求你俩按照《房地产买卖契约》第六条的约定承担违约责任，在接到本通知之日起3日内向我归还购房定金300000元并支付违约金750000元。被告瞿某球、郁某梅于2016年10月25日收到该《解除合同通知》。
2016年11月9日，太仓市人民法院因其他案件拍卖涉案房屋时涉案房屋评估价为8676100元，经过三次拍卖后，2016年12月17日最终拍卖成交价格为6700000元。
太仓市人民法院认为：
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立;依法成立的合同，自成立时生效。由于我国民事立法对物权变动采用的是债权形式主义的物权变动模式，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物并办理登记手续，标的物的所有权就不发生转移。为保证所有权的转移，买卖双方应当全面履行合同义务。对于标的物已设定负担能否交易的问题，本院认为，消除标的物的负担与对标的物进行处分应予以区分。消除标的物的负担是出卖人能否依约履行合同的问题，如不及时消除该负担导致合同无法履行出卖人即构成恶意违约，应予制裁。因此，签署涉案《房地产买卖契约》系原、被告真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条无效的情形，涉案《房地产买卖契约》合法有效，被告瞿某球当场认可被告郁某梅的卖房行为，故该《房地产买卖契约》对被告瞿某球、郁某梅均有约束力，两被告抗辩涉案房屋因被查封，涉案房屋买卖合同无效的意见缺乏法律依据，法院不予采纳。
为保证涉案《房地产买卖契约》的顺利履行，两被告应当清偿债务、涂销抵押权、申请解除对涉案房屋的查封，但两被告隐瞒涉案房屋被查封的事实且违反上述合同义务，造成涉案《房地产买卖契约》无法履行，系根本违约。原告邹某文因两被告根本违约向两被告邮寄《解除合同通知书》，两被告于2016年10月25日收到后仍未履行其义务，且两被告对该《解除合同通知书》也不持异议，故涉案《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除。
依照法律规定，涉案《房地产买卖契约》解除后并不影响合同中清算和违约条款的适用，两被告理应退还已收取原告邹某文的购房定金300000元;关于违约责任，原告邹某文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求两被告按照房屋成交价10%支付违约金750000元，因导致涉案合同无法履行原告邹某文并不存在过错，结合太仓地区存量二手房整体价格上行的市场行情、涉案房屋的评估价、违约金的惩罚功能和对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，并具体考虑本案中涉案房屋系被法院强制拍卖且拍卖价格低于涉案合同价格、两被告不具有另售涉案房屋从中谋利的特殊情况，对原告邹某文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求两被告按照房屋成交价10%支付违约金750000元的诉求予以适当调整，调整后酌定两被告应共同支付原告违约金400000元;故两被告应共同退还原告邹某文购房定金300000元并支付违约金400000元，合计700000元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，太仓市人民法院判决如下：
1.被告瞿某球、郁某梅共同归还原告邹某文购房定金300000元;
2.被告瞿某球、郁某梅共同支付原告邹某文违约金400000元。
上诉人瞿某球、郁某梅不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉要求：依法改判。事实和理由：涉案买卖的房屋已被一审法院查封，被司法机关查封的房屋是不能转卖的，这是法律的强制性规定，因而上诉人与被上诉人之间所签的房屋买卖合同应确认为无效。造成合同无效，双方都有责任，故上诉人一致表示归还300000元定金并支付银行利息，以弥补被上诉人的损失。一审法院判决上诉人支付400000元违约金，无事实和法律依据。
邹某文辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院经审理查明的事实与一审相一致。
苏州市中级人民法院认为：瞿某球、郁某梅与邹某文签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋被人民法院查封并不影响对该《房地产买卖契约》效力的认定。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，由于瞿某球、郁某梅不能履行民事判决的付款义务，导致法院对涉案房屋的保全措施一直未能解除，致使瞿某球、郁某梅已不可能按照《房地产买卖契约》的约定履行房屋交付、过户的义务，其行为已构成违约。邹某文据此发函解除双方的《房地产买卖契约》并要求瞿某球、郁某梅返还定金、支付违约金，符合法律的规定及双方的约定，应予支持。瞿某球、郁某梅认为涉案房屋因被查封，故涉案《房地产买卖契约》无效的主张无相应法律依据，本院对此不予采信。
综上，瞿某球、郁某梅的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决驳回上诉，维持原判。
[专业点评]
本案的争议焦点是房屋被司法查封后当事人签订房屋买卖合同的效力问题，这实际涉及对我国物权变动模式和效力性强制性规定的理解和把握。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定明确了我国采用债权形式主义的物权变动模式，在此模式下，物权变动的原因法律行为与履行该法律行为所产生的物权变动效果相分离，物权是否变动不影响物权变动原因法律行为的效力。在不违反法律、行政法规效力性强制性规定且无合同另外约定的情况下，相关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于无权处分情形下买卖合同有效的规定亦遵循了这一原则。
根据物权法确立的债权形式主义的物权变动模式，结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条有关房地产转让的定义可知，该法第三十八条规定的房地产不得转让的情形规制的是合同履行行为而非合同本身。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条将合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”限缩为“效力性强制性规定”，明确了违反管理性强制性规定不影响合同本身的效力。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条关于强制性规定的认定规则，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定。因此，若违反该规定，则房地产不发生物权变动，但不影响房屋买卖合同、赠与合同等物权变动原因法律行为的效力。瞿某球、郁某梅认为涉案的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定应认定为无效的意见，是对该条规定的片面理解。
本案判决以我国物权变动模式为切入点，对标的物已设定负担情形下合同的效力问题进行了深入分析，梳理了法律、行政法规的强制性规定与合同效力、合同履行问题之间的关系，明确了房屋被司法查封仅影响到房屋买卖合同的履行，而与合同本身的效力认定无关，相关分析深入浅出、精辟入里。此外，本案判决还综合了当事人的过错情形、房屋交易市场的行情、违约金的惩罚功能等对合同约定的违约金进行了适当的调整，均衡了双方的利益，彰显了承办法官的裁判智慧。
在房价居高不下、房地产市场供求矛盾依然严重的背景下，如果以产权转移时房屋是否被司法查封作为判断合同效力的依据，易出现出卖人在房屋升值时不积极采取措施解除查封并主张合同无效的情形，有违诚实信用原则。而按照本案有关房屋被司法查封不影响合同效力的认定规则，出卖人怠于采取措施解除查封时，买受人可以以出卖人违约为由主张房屋升值产生的差价损失，从而有效规制出卖人的恶意违约行为。本案裁判不仅契合国家房地产调控政策，而且有利于维护市场公平、诚信的交易秩序，对于弘扬社会主义核心价值观，引导社会公众依法诚信从事各类民事活动，具有积极示范意义。
(编写人：王云超)
苏州中级人民法院
